Für Vermieter kommen vor allem Zuschüsse der Bundesförderung für effiziente Gebäude für Einzelmaßnahmen sowie Förderkredite für eine Sanierung zum Effizienzhaus infrage. Welche Förderung für ein Mehrfamilienhaus wirtschaftlich ist, hängt von Maßnahmenumfang, Wohneinheiten, Eigennutzung und technischer Ausgangslage ab. Entscheidend sind ein Antrag vor dem förderschädlichen Vorhabenbeginn, eine eindeutige Kostentrennung und belastbare Nachweise. Fördermittel mindern zudem die Kosten, die nach einer Modernisierung auf Mieter umgelegt werden dürfen.
- Förderantrag, technische Planung und Mietrecht müssen vor der Ausführung abgestimmt werden.
- Vermietete Wohnungen erhalten nicht automatisch alle personenbezogenen Heizungsboni.
- Öffentliche Zuschüsse mindern die umlagefähigen Modernisierungskosten.
- Einzelmaßnahmen und Effizienzhaussanierung sind wirtschaftlich getrennt zu vergleichen.
- Die konkrete Bedeutung einer ModEV ist standort- und programmbezogen zu klären.
BEG und ModEV im Förderrahmen einordnen
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude unterscheidet zwischen Einzelmaßnahmen und einer systemischen Sanierung zum Effizienzhaus. Gebäudehülle, Anlagentechnik außer Heizung und Heizungsoptimierung werden grundsätzlich über das BAFA gefördert. Für neue förderfähige Heizungsanlagen ist regelmäßig die KfW zuständig. Eine Sanierung zum Effizienzhaus wird über den KfW-Förderkredit 261 finanziert. Maßgeblich sind stets die zum Antragszeitpunkt geltende Förderrichtlinie, die technischen Mindestanforderungen und die zugehörigen Merkblätter.
Die Bezeichnung ModEV steht nicht für eine bundesweit einheitliche Förderregelung mit identischem Geltungsbereich. Sie kann in einzelnen Ländern oder Förderprogrammen eine Modernisierungsverordnung beziehungsweise programmspezifische Vorgabe bezeichnen. Vermieter sollten deshalb anhand von Standort und Fördergeber klären, welche konkrete Fassung anzuwenden ist. Für Ankündigung, Duldung und Kostenumlage einer Modernisierung gelten bundesweit insbesondere die §§ 555b bis 555e und §§ 559 bis 559c BGB. Förderrecht und Mietrecht sind getrennt zu prüfen.
- BEG EM: Zuschüsse für abgegrenzte Einzelmaßnahmen
- BEG WG: Kreditförderung für die Sanierung zum Effizienzhaus
- Landesprogramme und ModEV: standortbezogen zusätzlich prüfen
- BGB: Ankündigung, Duldung und Modernisierungsumlage
Einzelmaßnahmen oder Effizienzhaus wählen
Einzelmaßnahmen eignen sich, wenn Heizung, Gebäudehülle oder weitere Anlagentechnik zeitlich und technisch klar abgegrenzt erneuert werden. Für Gebäudehülle, Anlagentechnik außer Heizung und Heizungsoptimierung beträgt der reguläre BEG-Zuschuss nach der etablierten Fördersystematik 15 Prozent. Ein förderfähiger individueller Sanierungsfahrplan kann weitere 5 Prozentpunkte ermöglichen. Die Obergrenze der förderfähigen Ausgaben liegt regelmäßig bei 30.000 Euro je Wohneinheit und Kalenderjahr, mit anrechenbarem Sanierungsfahrplan bei bis zu 60.000 Euro.
Eine Effizienzhaussanierung ist zu prüfen, wenn mehrere Gewerke gemeinsam erneuert werden und ein energetisches Gesamtniveau erreichbar ist. Der KfW-Kredit 261 umfasst je Wohneinheit grundsätzlich bis zu 120.000 Euro, bei einer Erneuerbare-Energien- oder Nachhaltigkeits-Klasse bis zu 150.000 Euro. Der Tilgungszuschuss richtet sich nach Effizienzhausstufe und möglichen Bonusklassen. Für die Entscheidung sind Energiebedarf, Investitionsfolge, Instandhaltungsanteile, verbleibende Nutzungsdauer der Anlagen und die erwartete Kreditbelastung gemeinsam zu bewerten.
- Einzelmaßnahme bei klar begrenztem Sanierungsumfang
- Effizienzhaus bei abgestimmter Sanierung mehrerer Gewerke
- Keine doppelte Förderung derselben Kostenposition
- Förderhöchstbeträge für jede Wohneinheit nachvollziehbar dokumentieren
Heizungsförderung für vermietete Wohnungen berechnen
Für eine förderfähige neue Heizung beträgt die Grundförderung nach der BEG-Systematik 30 Prozent. Bei elektrischen Wärmepumpen kann ein Effizienzbonus von 5 Prozentpunkten hinzukommen, wenn eine begünstigte Wärmequelle genutzt oder ein natürliches Kältemittel eingesetzt wird. Der Klimageschwindigkeitsbonus und der Einkommensbonus sind an selbst genutzte Wohneinheiten und weitere Voraussetzungen gebunden. Bei vollständig vermieteten Wohnungen stehen diese personenbezogenen Boni dem Vermieter daher grundsätzlich nicht für die vermieteten Einheiten zur Verfügung.
Die förderfähigen Ausgaben werden im Mehrfamilienhaus gestaffelt. Für die erste Wohneinheit werden bis zu 30.000 Euro berücksichtigt, für die zweite bis sechste Einheit jeweils bis zu 15.000 Euro und ab der siebten Einheit jeweils bis zu 8.000 Euro. Ein Gebäude mit zehn Wohnungen erreicht damit rechnerisch höchstens 137.000 Euro förderfähige Ausgaben für den Heizungstausch. Bei gemischt genutzten Gebäuden sind selbst genutzte und vermietete Einheiten sowie die jeweils anwendbaren Bonusvoraussetzungen getrennt nachzuweisen.
- 10 Wohneinheiten: 30.000 Euro plus 5 × 15.000 Euro plus 4 × 8.000 Euro
- Grundförderung: 30 Prozent der anerkannten förderfähigen Ausgaben
- Wärmepumpen-Effizienzbonus: bis zu 5 Prozentpunkte bei erfüllten Kriterien
- Förderquote insgesamt: höchstens 70 Prozent bei Vorliegen aller Voraussetzungen
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Projektanfrage stellenFörderantrag und Vorhabenbeginn koordinieren
Der Förderantrag muss vor dem förderschädlichen Vorhabenbeginn gestellt werden. Nach der aktuellen BEG-Verfahrenslogik ist vor Antragstellung regelmäßig ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag erforderlich, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung zur Förderzusage enthält. Ein unbedingter Auftrag kann dagegen als Vorhabenbeginn gelten und die Förderung ausschließen. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen grundsätzlich vor dem Antrag erbracht werden. Abriss, Montage oder verbindliche Materialbestellung sollten erst erfolgen, wenn die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen eindeutig geklärt sind.
Für Heizungsförderungen erstellt das Fachunternehmen beziehungsweise ein eingebundener Energieeffizienz-Experte die erforderliche Bestätigung zum Antrag. Bei Maßnahmen an der Gebäudehülle und bei Effizienzhaussanierungen ist ein in der Energieeffizienz-Expertenliste geführter Sachverständiger regelmäßig zwingend einzubeziehen. Nach Abschluss folgen technische Projektbeschreibung, Rechnungen, Zahlungsnachweise und Bestätigung nach Durchführung. Rechnungen sollten förderfähige Maßnahmen, Umfeldmaßnahmen, Instandhaltung und nicht förderfähige Positionen getrennt ausweisen. Barzahlungen sind für den Fördermittelnachweis ungeeignet und regelmäßig nicht anerkennungsfähig.
- Bestandsaufnahme und technische Variantenentscheidung
- Förderfähige Kosten nach Maßnahmen und Wohneinheiten gliedern
- Vertrag mit korrekter Förderbedingung schließen
- Antrag bei KfW oder BAFA einreichen
- Erst anschließend förderunschädlich ausführen und Nachweise sichern
Fördermittel und Modernisierungsumlage trennen
Vermieter dürfen die jährliche Miete nach § 559 BGB grundsätzlich um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Erhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nach § 559 Absatz 2 BGB herauszurechnen. Nach § 559a BGB reduzieren Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und bestimmte zinsverbilligte Finanzierungsvorteile die umlagefähigen Kosten. Die Förderung darf daher nicht gleichzeitig den Vermieter entlasten und ungekürzt in die Modernisierungsumlage einfließen. Eine wohnungsbezogene Kosten- und Fördermittelzuordnung ist hierfür unverzichtbar.
Innerhalb von sechs Jahren ist die Erhöhung infolge von Modernisierungen grundsätzlich auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat begrenzt. Beträgt die Ausgangsmiete weniger als 7 Euro je Quadratmeter, gilt eine Grenze von 2 Euro. Die Modernisierung ist den Mietern nach § 555c BGB grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen. Die Mitteilung muss Art, Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer, erwartete Mieterhöhung und künftige Betriebskosten ausreichend konkret darstellen.
- Fördermittel von den umlagefähigen Kosten abziehen
- Reine Instandhaltung vollständig aussondern
- Modernisierung und Erhaltung bei Mischmaßnahmen sachgerecht aufteilen
- Mietobergrenzen und Härteeinwände objektbezogen prüfen
TGA-Nachweise für eine belastbare Förderung erstellen
Eine tragfähige Förderung Vermieter Mehrfamilienhaus beginnt mit technischen Bestandsdaten. Für Heizungsmaßnahmen sind mindestens Wärmeerzeuger, Baujahr, Energieträger, Systemtemperaturen, Wärmeverteilung, Warmwasserbereitung und nutzbare Aufstellflächen zu erfassen. Bei Wärmepumpen sind die Heizlast nach DIN EN 12831-1, erforderliche Vorlauftemperaturen und elektrische Anschlussleistung zu prüfen. Im Bestand sind Auslegungstemperaturen von 35 bis 45 Grad Celsius günstig; dauerhaft notwendige Vorläufe über 55 Grad Celsius erfordern regelmäßig eine vertiefte Untersuchung von Heizflächen und Gebäudehülle.
Die Kostenberechnung sollte nach DIN 276 gegliedert und mit Leistungsverzeichnissen sowie der Förderlogik abgestimmt werden. Förderfähige Umfeldmaßnahmen, beispielsweise Anpassungen der Wärmeverteilung, Elektroarbeiten oder notwendige Demontagen, sind separat auszuweisen. Für die spätere Umlage werden zusätzlich wohnungsbezogene Flächen, Verteilerschlüssel, Instandhaltungsanteile und Förderbeträge benötigt. Vor Einreichung ist zu kontrollieren, ob technische Mindestanforderungen, Herstellerdaten, Fachunternehmererklärungen und hydraulischer Abgleich nach dem jeweils geforderten Verfahren vollständig zusammenpassen.
- Heizlast, Systemtemperaturen und Netz hydraulisch prüfen
- Kosten nach DIN 276 und Förderfähigkeit strukturieren
- Förderfähige Umfeldmaßnahmen eindeutig beschreiben
- Instandhaltung, Modernisierung und Förderung getrennt dokumentieren
- Technische Nachweise vor Auftragserteilung auf Konsistenz prüfen
| Kennwert | Richtgröße | Einordnung |
|---|---|---|
| BEG-Zuschuss für viele Einzelmaßnahmen | 15 Prozent plus gegebenenfalls 5 Prozentpunkte | Zusätzlicher Bonus bei förderfähiger Einbindung eines Sanierungsfahrplans. |
| Grundförderung Heizung | 30 Prozent | Für förderfähige Heizungsanlagen; personenbezogene Boni gelten nicht allgemein für vermietete Einheiten. |
| Kostenobergrenze Heizung | 30.000 / 15.000 / 8.000 Euro | Jeweils erste, zweite bis sechste und ab siebter Wohneinheit. |
| KfW-Kredit Effizienzhaus | Bis 120.000 oder 150.000 Euro je Wohneinheit | Die höhere Grenze setzt eine entsprechende Bonusklasse voraus. |
| Modernisierungsumlage | 8 Prozent pro Jahr | Nur aus umlagefähigen Kosten nach Abzug von Erhaltung und Fördermitteln. |
| Modernisierungsankündigung | Mindestens 3 Monate vor Beginn | Grundsatz nach § 555c BGB; Ausnahmen sind gesondert zu prüfen. |
Häufige Fragen
Welche BEG-Förderung können Vermieter eines Mehrfamilienhauses erhalten?
Infrage kommen Zuschüsse für Heizung, Gebäudehülle, bestimmte Anlagentechnik und Heizungsoptimierung sowie ein KfW-Kredit für die Sanierung zum Effizienzhaus. Die passende Variante hängt vom Maßnahmenpaket ab. Vermieter erhalten bei reinen Mietwohnungen regelmäßig die Grundförderung, nicht jedoch automatisch selbstnutzungsbezogene Einkommens- oder Klimageschwindigkeitsboni.
Kann ich Fördermittel erhalten und trotzdem die Miete erhöhen?
Ja, eine Modernisierungsumlage kann grundsätzlich neben der Förderung zulässig sein. Nach § 559a BGB müssen öffentliche Zuschüsse und bestimmte Finanzierungsvorteile jedoch von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden. Zusätzlich sind Instandhaltungskosten herauszurechnen. Die verbleibenden Modernisierungskosten können im Rahmen der 8-Prozent-Regel und der geltenden Kappungsgrenzen berücksichtigt werden.
Wann muss der Förderantrag für den Heizungstausch gestellt werden?
Der Antrag ist vor dem förderschädlichen Vorhabenbeginn einzureichen. Ein erforderlicher Lieferungs- oder Leistungsvertrag muss die von der Förderrichtlinie verlangte aufschiebende oder auflösende Förderbedingung enthalten. Ein unbedingter Auftrag, eine verbindliche Materialbestellung oder der Montagebeginn kann die Förderung ausschließen. Die aktuellen KfW- beziehungsweise BAFA-Merkblätter sind vor Vertragsschluss zu prüfen.
Ist für ein vermietetes Mehrfamilienhaus ein Energieeffizienz-Experte erforderlich?
Bei Maßnahmen an der Gebäudehülle und bei einer Effizienzhaussanierung ist regelmäßig ein gelisteter Energieeffizienz-Experte erforderlich. Beim Heizungstausch kann die Bestätigung abhängig vom Programm auch durch ein qualifiziertes Fachunternehmen erstellt werden. Unabhängig von der formalen Pflicht ist eine fachübergreifende Planung sinnvoll, wenn Wärmeverteilung, Elektroanschluss, Gebäudehülle und Warmwasserbereitung betroffen sind.
Passende Planungsleistungen
Wir übernehmen die Fachplanung Sanitär, Heizung und Lüftung für Wohn- und Gewerbeimmobilien: Entwurfsplanung, Ausführungsplanung, Ausschreibung und Objektüberwachung.
Regelwerke zum Thema: BEG, ModEV. Angaben sind fachliche Orientierungswerte und ersetzen keine objektbezogene Planung.