Ein individueller Sanierungsfahrplan beantwortet aus TGA-Sicht nicht nur, welche Effizienzmaßnahmen möglich sind, sondern vor allem, in welcher technischen Reihenfolge sie umgesetzt werden sollten. Dafür müssen Gebäudehülle, Wärmeerzeugung, Wärmeverteilung, Trinkwassererwärmung, Lüftung und elektrische Anschlussleistung gemeinsam betrachtet werden. Der individuelle Sanierungsfahrplan TGA ersetzt keine Fachplanung. Er schafft jedoch eine belastbare Entscheidungsgrundlage, grenzt Maßnahmenpakete ab und verhindert, dass früh ausgeführte Arbeiten spätere Sanierungsschritte technisch oder wirtschaftlich behindern.
- Der iSFP legt die Sanierungsstrategie fest, ersetzt aber keine ausführungsreife TGA-Planung.
- Gebäudehülle, Systemtemperaturen, Lüftung und elektrische Leistung müssen gemeinsam bewertet werden.
- Die spätere Anlagengröße muss zum vorgesehenen Sanierungszustand passen.
- GEG-Anforderungen und BEG-Förderbedingungen sind getrennt zu prüfen.
- Messung und Nachoptimierung sichern die geplante Anlagenwirkung im Betrieb.
Aufgabe des Sanierungsfahrplans aus TGA-Sicht
Der individuelle Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, ist ein standardisiertes Ergebnis der geförderten Energieberatung für Wohngebäude. Er bildet den energetischen Istzustand ab und ordnet mögliche Maßnahmen zu aufeinander abgestimmten Paketen. Aus TGA-Sicht reicht eine reine Gegenüberstellung von Endenergiekennwerten nicht aus. Entscheidend sind Systemtemperaturen, Anlagenzustand, verfügbare Leistungen, Regelung, hydraulische Verhältnisse und räumliche Randbedingungen. Diese Daten bestimmen, ob beispielsweise ein Niedertemperatur-Heizsystem ohne zusätzliche Heizflächen oder Leitungsumbauten betrieben werden kann.
Ein iSFP beschreibt Zielzustände und Umsetzungsschritte, enthält aber regelmäßig keine ausführungsreife Dimensionierung. Raumweise Heizlasten nach DIN EN 12831-1, Rohrnetzberechnungen, Ventilauslegung, Schallnachweise oder Elektroplanungen gehören in die anschließende Fachplanung. Auch Kostenansätze im Fahrplan sind Orientierungswerte und keine bepreisten Leistungsverzeichnisse. Für Eigentümer ist diese Abgrenzung wesentlich: Der Fahrplan legt die strategische Richtung fest, während die TGA-Planung daraus konkrete Leistungen, Schnittstellen, Dimensionen und Vergabeunterlagen entwickelt.
Bestandsdaten für eine belastbare TGA-Bewertung
Eine verlässliche Bewertung beginnt mit der Aufnahme von Wärmeerzeuger, Speicher, Pumpen, Regelung, Heizflächen, Rohrnetzen, Lüftung und elektrischer Versorgung. Erforderlich sind mindestens Baujahr, Nennleistung, Brennstoff oder Energieträger, Vor- und Rücklauftemperaturen, Betriebszeiten sowie die Verbräuche der letzten drei möglichst vollständigen Jahre. Klimabereinigte Verbrauchswerte sind mit dem rechnerischen Bedarf zu vergleichen. Große Abweichungen können auf atypische Nutzung, Leerstand, überhöhte Raumtemperaturen, Anlagenverluste oder unzutreffende Bauteilannahmen hinweisen.
Für die Wärmepumpenfähigkeit genügt es nicht, die vorhandene Kesselleistung zu übernehmen. Aussagekräftiger sind eine überschlägige Gebäudeheizlast, die installierte Heizflächenleistung und Messungen während kalter Betriebsphasen. Als planerischer Prüfwert gilt häufig, ob das Gebäude am Auslegungspunkt mit etwa 55 °C Vorlauf oder weniger versorgt werden kann. Für besonders effiziente Wärmepumpensysteme sind häufig 35 bis 50 °C anzustreben. Diese Temperaturen sind keine pauschalen gesetzlichen Grenzwerte, sondern hängen von Heizlast, Heizflächen, Auslegungstemperatur und gewünschter Raumtemperatur ab.
- Wärmeerzeuger, Nennleistung, Baujahr und Energieträger erfassen
- Heizkurve sowie gemessene Vor- und Rücklauftemperaturen dokumentieren
- Heizflächen, Stränge, Pumpen und Regelventile stichprobenartig aufnehmen
- Stromanschluss, Zähleranlage und verfügbare Anschlussleistung prüfen
- Lüftung, Trinkwassererwärmung und vorhandene Schachtreserven einbeziehen
Gebäudehülle und Anlagentechnik gemeinsam betrachten
Dämmung und Fenstertausch verringern die Heizlast und beeinflussen damit die spätere Anlagengröße. Wird der Wärmeerzeuger vor einer umfassenden Hüllensanierung dimensioniert, kann er nach deren Abschluss deutlich überdimensioniert sein. Umgekehrt darf eine funktionierende Wärmeversorgung nicht allein wegen eines langfristig geplanten Dämmstandards zu klein ausgelegt werden. Der Fahrplan sollte deshalb für jeden Umsetzungsschritt eine vorläufige Heizlast, die erforderliche Spitzenleistung und die erwarteten Systemtemperaturen ausweisen oder zumindest als nachfolgende Planungsaufgabe eindeutig benennen.
Auch Lüftung und Feuchteschutz gehören in diese Betrachtung. Luftdichtere Fenster reduzieren die unkontrollierte Fugenlüftung, wodurch ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 erforderlich werden kann. Bei einer ventilatorgestützten Lösung sind Außen- und Fortluftführung, Schallschutz, Brandschutz, Filterwechsel und Strombedarf zu berücksichtigen. Die Trinkwasserhygiene darf nicht über pauschale Temperatursenkungen optimiert werden. Bei Großanlagen im Sinne des DVGW-Arbeitsblatts W 551 gelten in der Regel mindestens 60 °C am Austritt des Trinkwassererwärmers und mindestens 55 °C im Zirkulationssystem.
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Projektanfrage stellenMaßnahmenpakete und technische Reihenfolge festlegen
Eine fachgerechte Reihenfolge orientiert sich an Abhängigkeiten und nicht allein an der höchsten rechnerischen Einsparung. Zuerst sollten notwendige Instandsetzungen, Schadstoffthemen, Platzbedarf und Leitungswege geklärt werden. Danach folgen Maßnahmen, die spätere Anlagengrößen beeinflussen, etwa Dach-, Fassaden- oder Fenstersanierungen. Heizflächenvergrößerung, hydraulische Anpassung und Regelungsoptimierung können den Umstieg auf niedrigere Vorlauftemperaturen vorbereiten. Der Wärmeerzeuger wird auf den tatsächlich vorgesehenen Sanierungszustand dimensioniert, wobei Übergangsphasen und noch nicht ausgeführte Pakete rechnerisch berücksichtigt werden müssen.
Der Fahrplan sollte außerdem Entscheidungszeitpunkte definieren. Vor dem Fenstertausch ist beispielsweise das Lüftungskonzept zu erstellen; vor einer Wärmepumpe sind Heizlast, Schall, Wärmequelle, Elektroanschluss und Aufstellfläche zu prüfen. Bei Photovoltaik, Wärmepumpe, Ladeeinrichtungen und elektrischer Trinkwassererwärmung muss die Gleichzeitigkeit betrachtet werden. Ein Hausanschluss mit 30 oder 50 kW kann je nach Gebäudenutzung und Anlagenkombination nicht ausreichen. Erforderliche Netzanschlussänderungen haben häufig längere Vorläufe und sollten deshalb frühzeitig im Fahrplan erscheinen.
- Sofortmaßnahmen für Betriebssicherheit und Schadensvermeidung
- Vorbereitende Maßnahmen an Heizflächen, Hydraulik und Elektroanlage
- Hüllmaßnahmen mit Einfluss auf Heizlast und Lüftung
- Austausch oder Umbau der Wärmeerzeugung
- Monitoring und Nachoptimierung nach mindestens einer Heizperiode
GEG und BEG im Sanierungsfahrplan abgrenzen
Das Gebäudeenergiegesetz legt die öffentlich-rechtlichen Mindestanforderungen fest. Für bestehende Heizungsanlagen sind insbesondere die Regelungen der §§ 71 ff. GEG zu beachten. Die Vorgabe zur Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie greift beim Heizungstausch abhängig von Gemeindegröße, Wärmeplanung und Einzelfall spätestens ab 1. Juli 2026 in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern beziehungsweise ab 1. Juli 2028 in kleineren Kommunen. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben und repariert werden, sofern keine andere Austauschpflicht eingreift.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude setzt dagegen finanzielle Anreize und kann über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen. Nach der derzeitigen BEG-EM-Systematik kann ein iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten für bestimmte Maßnahmen an Gebäudehülle, Anlagentechnik außer Heizung und Heizungsoptimierung hinzukommen. Für förderfähige Ausgaben erhöht sich der Höchstbetrag dabei regelmäßig von 30.000 auf 60.000 Euro je Wohneinheit. Heizungsförderungen folgen einer eigenen Systematik und erhalten keinen iSFP-Bonus. Maßgeblich sind stets die zum Antragszeitpunkt geltenden Richtlinien, technischen Mindestanforderungen und Förderbedingungen.
Vom Fahrplan zur ausführungsreifen TGA-Planung
Vor der Umsetzung ist jedes Maßnahmenpaket technisch zu konkretisieren. Dazu gehören je nach Vorhaben eine raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831-1, die Auslegung der Heizflächen, eine Rohrnetzberechnung, der hydraulische Abgleich und ein Regelungskonzept. Bei Lüftungsmaßnahmen sind Luftmengen, Druckverluste, Schall und Brandschutz zu bearbeiten. Für Wärmepumpen kommen Schallprognose, Wärmequellenbewertung, Aufstellplanung und Elektroanschluss hinzu. Erst diese Planung liefert belastbare Dimensionen, Massen und Schnittstellen für Ausschreibung und Vergabe.
Nach der Ausführung sollte geprüft werden, ob die im Sanierungsfahrplan angesetzten Betriebswerte erreicht werden. Sinnvoll sind Wärmemengen- und Stromzähler, dokumentierte Heizkurven sowie eine Auswertung über mindestens eine vollständige Heizperiode. Bei Wärmepumpen erlaubt das Verhältnis von abgegebener Wärme zu eingesetztem Strom die Bestimmung der Jahresarbeitszahl. Abweichungen können aus zu hohen Systemtemperaturen, fehlerhaften Volumenströmen, unnötigem Heizstabeinsatz oder ungünstiger Regelung entstehen. Der iSFP bleibt damit ein strategisches Dokument, das durch Fachplanung, Inbetriebnahme und Betriebsoptimierung fortgeschrieben werden sollte.
| Kennwert | Richtgröße | Einordnung |
|---|---|---|
| iSFP-Bonus nach BEG EM | 5 Prozentpunkte | Für bestimmte Effizienzmaßnahmen, nicht für die eigentliche Heizungsförderung; Förderstand bei Antragstellung prüfen. |
| Förderfähige Ausgaben mit iSFP | bis 60.000 Euro je Wohneinheit | Nach derzeitiger BEG-EM-Systematik bei begünstigten Maßnahmen; ohne iSFP regelmäßig bis 30.000 Euro. |
| Umsetzungszeitraum für den iSFP-Bonus | maximal 15 Jahre | Die jeweilige Maßnahme muss dem geförderten Fahrplan entsprechen. |
| Prüfwert für Wärmepumpenfähigkeit | Vorlauftemperatur häufig höchstens 55 °C | Planerischer Orientierungswert am Auslegungspunkt, kein allgemeiner gesetzlicher Grenzwert. |
| Trinkwarmwasser in Großanlagen | 60 °C am Austritt, mindestens 55 °C in der Zirkulation | Regelanforderungen nach DVGW W 551; objektspezifische Hygieneplanung erforderlich. |
| Typische Beratungskosten | ca. 1.300 bis 2.500 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser | Typische, projektabhängige Brutto-Bandbreite vor Förderung; bei Mehrfamilienhäusern häufig etwa 2.500 bis 6.000 Euro. |
Häufige Fragen
Was kostet ein individueller Sanierungsfahrplan?
Für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt die typische, projektabhängige Brutto-Bandbreite häufig bei etwa 1.300 bis 2.500 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern sind je nach Größe, Unterlagenlage und technischer Komplexität etwa 2.500 bis 6.000 Euro üblich. Förderungen für die Energieberatung können den Eigenanteil reduzieren; maßgeblich sind die bei Antragstellung geltenden Bedingungen.
Ist ein individueller Sanierungsfahrplan Pflicht?
Ein iSFP ist grundsätzlich keine allgemeine gesetzliche Pflicht. Er kann jedoch sinnvoll sein, um Maßnahmen zu ordnen und bei bestimmten BEG-Effizienzmaßnahmen einen Bonus zu erhalten. Gesetzliche Anforderungen ergeben sich unabhängig davon aus dem GEG, beispielsweise beim Heizungstausch oder bei Änderungen an energetisch relevanten Bauteilen. Der Fahrplan ersetzt keinen erforderlichen GEG-Nachweis.
Welche TGA-Daten werden für einen iSFP benötigt?
Benötigt werden unter anderem Baujahr und Leistung des Wärmeerzeugers, Energieverbräuche, Heizkurve, Vor- und Rücklauftemperaturen, Heizflächen, Pumpen, Regelung, Trinkwassererwärmung und Lüftung. Zusätzlich sollten Elektroanschluss, Zähleranlage und Platzreserven aufgenommen werden. Fehlende Unterlagen lassen sich teilweise durch Typenschilder, Messungen und eine strukturierte Vor-Ort-Aufnahme ersetzen.
Kann der iSFP direkt als Grundlage für Handwerkerangebote dienen?
Nur eingeschränkt. Der iSFP beschreibt Maßnahmen und energetische Zielzustände, enthält aber regelmäßig keine vollständigen Dimensionierungen, Ausführungsdetails oder Leistungsverzeichnisse. Vor der Angebotseinholung sollten mindestens Heizlast, Systemtemperaturen, Anlagenleistung, Leitungswege und Schnittstellen geplant werden. Bei komplexeren Maßnahmen ist eine gewerkeübergreifende TGA-Fachplanung erforderlich, damit Angebote technisch vergleichbar werden.
Passende Planungsleistungen
Wir übernehmen die Fachplanung Sanitär, Heizung und Lüftung für Wohn- und Gewerbeimmobilien: Entwurfsplanung, Ausführungsplanung, Ausschreibung und Objektüberwachung.
Regelwerke zum Thema: BEG, GEG. Angaben sind fachliche Orientierungswerte und ersetzen keine objektbezogene Planung.