Eine belastbare Bestandsaufnahme der TGA erfasst nicht nur vorhandene Anlagen und Leitungswege. Sie klärt auch deren technischen Zustand, Betriebsparameter, Leistungsreserven, Schnittstellen und Dokumentationsqualität. Dafür werden Unterlagen ausgewertet, Anlagen vor Ort aufgenommen und ausgewählte Betriebswerte gemessen. Umfang und Genauigkeit richten sich nach der Planungsaufgabe. Für eine Sanierung müssen die Ergebnisse so dokumentiert sein, dass Varianten, Kosten und Eingriffe ohne unbelegte Annahmen entwickelt werden können.
- Untersuchungsziel und Erfassungstiefe müssen vor der Begehung feststehen.
- Messwerte sind nur zusammen mit Betriebszustand und Messunsicherheit belastbar.
- Bestandsangaben, Annahmen und nicht zugängliche Bereiche sind eindeutig zu trennen.
- VDI 6028 unterstützt eine nachvollziehbare Bewertung der Technischen Gebäudeausrüstung.
- Kritische Daten müssen vor Ausschreibung und Ausführung verifiziert werden.
Planungsziel und Untersuchungstiefe festlegen
Vor der Begehung ist zu definieren, welche Entscheidung die Bestandsaufnahme unterstützen soll. Für einen Pumpentausch genügen andere Daten als für die vollständige Sanierung eines Verwaltungsgebäudes. Festgelegt werden Anlagenbereiche, räumliche Grenzen, benötigte Messwerte, zulässige Betriebsunterbrechungen und die erwartete Genauigkeit. Ebenso wichtig sind bekannte Umbauabschnitte, Schadensbilder und Nutzungsänderungen. Ohne diese Abgrenzung entstehen häufig umfangreiche Datensammlungen, die für die konkrete Planung dennoch wesentliche Lücken enthalten.
Die HOAI 2021 behandelt die Technische Ausrüstung in den §§ 53 bis 56 und in Anlage 15.1. Eine Ortsbesichtigung und das Klären der Aufgabenstellung gehören zur Grundlagenermittlung. Eine vollständige Bestandsvermessung, Bauteilöffnung, Langzeitmessung oder digitale Anlagenaufnahme ist daraus jedoch nicht pauschal abzuleiten. Erforderliche Zusatzleistungen sollten deshalb mit Untersuchungsumfang, Erfassungstiefe und Ausgabeformat eindeutig vereinbart werden. Auch vorhandene und planerisch mitzuverarbeitende Bausubstanz ist nach § 4 Absatz 3 HOAI nachvollziehbar zu bestimmen.
- Untersuchungsanlass und spätere Planungsentscheidung
- Betroffene Anlagengruppen nach § 53 Absatz 2 HOAI
- Erfassungstiefe vom Anlagenverbund bis zum Einzelbauteil
- Erforderliche Betriebszustände und Messzeiträume
- Zulässige Bauteilöffnungen und Sicherheitsmaßnahmen
- Gewünschte Pläne, Listen, Modelle und Prüfberichte
Unterlagen prüfen und Begehung vorbereiten
Die Dokumentenprüfung beginnt mit Bestandsplänen, Revisionsunterlagen, Schemata, Berechnungen, Prüfprotokollen, Wartungsnachweisen, Fabrikatslisten und Daten aus Gebäudeautomation oder Energiemanagement. Dokumente erhalten eine eindeutige Kennzeichnung mit Titel, Datum, Revisionsstand und Herkunft. Anschließend wird geprüft, ob Anlagenkennzeichen, Dimensionen und Leistungsdaten untereinander konsistent sind. Fehlende Unterlagen werden nicht stillschweigend ersetzt, sondern in einer Lückenliste mit Auswirkung auf Planung und Kostenbewertung dokumentiert.
Für die Begehung werden Räume und Zentralen in einer sinnvollen Reihenfolge aufgenommen. Zugänglichkeit, Schaltberechtigungen, Absturzgefahren, Schadstoffverdacht und notwendige Abschaltungen sind vorab zu klären. Bei laufendem Betrieb sollten typische Lastzustände bekannt sein, beispielsweise Belegung, Außentemperatur oder Produktionsbetrieb. Sinnvoll ist eine vorstrukturierte Erfassungsmaske mit Anlagenkennzeichen, Standort, Fabrikat, Baujahr, Nennleistung, Medium, Dimension, Regelung, Dämmung und sichtbarem Zustand. Fotos benötigen eine Zuordnung zum Bauteil und dürfen nicht als alleiniger Zustandsnachweis dienen.
- Bestands- und Revisionspläne mit Änderungsstand
- Anlagenschemata und Strangdarstellungen
- Auslegungsberechnungen und hydraulische Daten
- Prüf-, Wartungs- und Störungsprotokolle
- Trenddaten, Zählerstände und Regelparameter
- Genehmigungen sowie brandschutztechnische Nachweise
Anlagen erfassen und Betriebswerte messen
Bei Heizungs- und Kälteanlagen werden unter anderem Erzeugerleistung, Pumpendaten, Volumenströme, Vorlauf- und Rücklauftemperaturen, Differenzdrücke, Regelventile und hydraulische Einbindung erfasst. Temperaturmessungen sollten möglichst gleichzeitig und mit dokumentierter Messunsicherheit erfolgen. Für orientierende Betriebsanalysen sind Messgeräte mit etwa ±0,2 Kelvin Temperaturunsicherheit zweckmäßig. Einzelmessungen zeigen nur den momentanen Zustand. Bei schwankender Nutzung sind Aufzeichnungen über typischerweise 7 bis 14 Tage mit Intervallen von 1 bis 15 Minuten aussagekräftiger; diese Werte sind projektbezogene Planungsansätze und keine allgemeine Normvorgabe.
Bei raumlufttechnischen Anlagen gehören Ventilatordaten, Filterstufen, Wärmeübertrager, Klappen, Kanalquerschnitte, Schalldämpfer und Volumenstromregler in die Aufnahme. Luftvolumenströme werden je nach Messstelle über Messkreuze, Staudrucksonden, Trichter oder vorhandene Messblenden bestimmt. DIN EN 12599 beschreibt Prüf- und Messverfahren für übergebene Lüftungs- und Klimaanlagen und liefert auch Hinweise zur Messunsicherheit. Abweichungen sind stets auf den Sollwert, den Betriebszustand und die Messmethode zu beziehen. Ein pauschaler Soll-Ist-Vergleich ohne Kenntnis der Regelstrategie ist nicht belastbar.
Elektrische Bestandsmessungen können Strom, Spannung, Wirkleistung, Blindleistung, Leistungsfaktor und Lastgang umfassen. Für die Beurteilung von Anschlussreserven sind 15-Minuten-Mittelwerte und betriebliche Spitzen über repräsentative Nutzungszeiträume relevant. Arbeiten an Verteilungen dürfen nur durch entsprechend qualifizierte Elektrofachkräfte erfolgen. Wiederkehrende Prüfungen sind von einer planerischen Lastmessung zu unterscheiden, etwa nach DIN VDE 0105-100 und DGUV Vorschrift 3. Bei Trinkwasseranlagen dürfen hygienische Probenahmen nur nach den Anforderungen der Trinkwasserverordnung und durch dafür zugelassene Untersuchungsstellen erfolgen.
Sie möchten dieses Thema für Ihr Gebäude belastbar bewerten lassen? Wir prüfen die Ausgangslage und planen die TGA über die HOAI-Leistungsphasen 1 bis 9.
Projektanfrage stellenTechnischen Zustand und Risiken bewerten
Die Bewertung trennt beobachtete Tatsachen, Messergebnisse und fachliche Schlussfolgerungen. Korrosion, Leckagen, beschädigte Dämmung, ungewöhnliche Geräusche oder fehlende Kennzeichnungen werden als Befund dokumentiert. Daraus kann sich ein Risiko ergeben, jedoch nicht automatisch eine gesicherte Schadensursache. Die Richtlinienreihe VDI 6028 stellt Kriterien für die strukturierte Bewertung der Technischen Gebäudeausrüstung bereit. Sie unterstützt dabei, technische Qualität, Funktion, Wirtschaftlichkeit, Sicherheit und weitere Anforderungen nachvollziehbar gegenüberzustellen, ersetzt aber keine anlagenspezifischen Prüfregeln.
Für die Sanierungsplanung ist außerdem zu klären, welche Komponenten weiterverwendet, angepasst oder ersetzt werden können. Maßgeblich sind nicht allein Alter und optischer Zustand, sondern auch Leistungsreserve, Ersatzteilverfügbarkeit, Regelbarkeit, Energiebedarf, Hygiene, Brandschutz und Schnittstellen zu neuen Anlagen. Eine Restnutzungsdauer lässt sich ohne Herstellernachweise und vertiefte Prüfung meist nur als Bandbreite einschätzen. Sicherheitsrelevante Mängel, akuter Instandsetzungsbedarf und planungsrelevante Unklarheiten sollten getrennt priorisiert werden, damit Sofortmaßnahmen nicht mit langfristigen Modernisierungsentscheidungen vermischt werden.
- Priorität 1: unmittelbarer Sicherheits- oder Betriebsbedarf
- Priorität 2: kurzfristig planungsrelevanter Mangel
- Priorität 3: mittelfristiger Instandsetzungsbedarf
- Klärungsbedarf: zusätzliche Messung, Öffnung oder Fachprüfung
Ergebnisse eindeutig und prüfbar dokumentieren
Eine brauchbare Bestandsdokumentation verbindet Anlagenlisten, Schemata, Grundrisse, Messprotokolle und Fotodokumentation über eindeutige Anlagenkennzeichen. Jeder Datensatz sollte Quelle, Erfassungsdatum, Bearbeiter, Betriebszustand und Verlässlichkeit erkennen lassen. Nicht verifizierte Angaben aus Typenschildern, Altplänen oder Betreiberinformationen sind entsprechend zu kennzeichnen. Für Aufbau und Übergabe der Dokumentation bietet VDI 6026 Blatt 1 eine fachliche Grundlage. Benennungen und Kennzeichnungssysteme sollten vor Projektbeginn festgelegt und über alle Planungsbeteiligten einheitlich verwendet werden.
Pläne müssen zwischen vermessenem Bestand, aus Unterlagen übernommenen Informationen und nicht zugänglichen Bereichen unterscheiden. Maßangaben erhalten die für die Planung notwendige Genauigkeit; ein schematischer Leitungsverlauf darf nicht als vermessene Lage erscheinen. Bei Punktwolken oder Gebäudemodellen sind Aufnahmeverfahren, Koordinatensystem, Modellierungsregeln und Detaillierungsgrad zu dokumentieren. Ein 3D-Modell beseitigt keine verdeckten Unsicherheiten. Revisionsstände und Änderungslisten verhindern, dass spätere Planungsentscheidungen auf überholten Bestandsdaten beruhen.
Bestandsdaten in die Sanierungsplanung überführen
Am Ende steht kein bloßes Anlagenverzeichnis, sondern eine bewertete Planungsgrundlage. Der Abschlussbericht sollte Untersuchungsumfang, Randbedingungen, verwendete Unterlagen, Messmethoden, Ergebnisse, Abweichungen und offene Punkte enthalten. Daraus werden konkrete Planungsvorgaben abgeleitet, beispielsweise verfügbare elektrische Anschlussleistung, nutzbare Schächte, zulässige Vorlauftemperaturen oder notwendige Provisorien. Kostenrelevante Unsicherheiten sollten einzelnen Bauteilen und Maßnahmen zugeordnet werden. Eine pauschale Reserve ersetzt keine Untersuchung, kann aber für noch nicht aufklärbare Risiken transparent angesetzt werden.
Vor Abschluss empfiehlt sich eine gemeinsame Durchsicht mit Bauherrschaft, Betrieb und beteiligten Fachplanungen. Dabei werden widersprüchliche Angaben geklärt und notwendige Vertiefungen beschlossen. Kritische Maße oder Leistungsdaten sind spätestens vor Ausschreibung beziehungsweise Ausführung erneut zu verifizieren, wenn sie nur stichprobenartig aufgenommen wurden. Die Bestandsaufnahme bleibt damit ein definierter Bearbeitungsstand und keine dauerhafte Zusicherung über verdeckte Bauteile. Änderungen während Planung und Bau sind kontrolliert in Anlagenlisten, Pläne und Modelle zurückzuführen.
- Bestätigte Planungsgrundlagen
- Offene Punkte mit Verantwortlichkeit und Termin
- Erforderliche Vertiefungen oder Bauteilöffnungen
- Sofortmaßnahmen und betriebliche Einschränkungen
- Vorgaben für Vorplanung, Ausschreibung und Ausführung
| Kennwert | Richtgröße | Einordnung |
|---|---|---|
| Typischer Zeitraum für Langzeitmessungen | 7 bis 14 Tage | Projektabhängiger Planungsansatz bei schwankenden Betriebszuständen. |
| Typisches Aufzeichnungsintervall | 1 bis 15 Minuten | Anlagendynamik und Speicherzyklen bestimmen die erforderliche Auflösung. |
| Temperaturmessung an Wasserkreisläufen | etwa ±0,2 K Messunsicherheit | Geeigneter Zielwert für vergleichende Betriebsanalysen; Messkette dokumentieren. |
| Elektrische Lastbewertung | 15-Minuten-Mittelwerte | Zusätzlich betriebliche Spitzen, Nutzung und Messdauer erfassen. |
| Stichprobe bei baugleichen Endgeräten | typisch 10 bis 20 % | Projektabhängig; bei Auffälligkeiten oder unterschiedlichen Baujahren erweitern. |
| Zentralen und Hauptverteilungen | grundsätzlich vollständig erfassen | Soweit zugänglich und vom vereinbarten Untersuchungsumfang umfasst. |
Häufige Fragen
Was gehört zu einer Bestandsaufnahme der TGA?
Dazu gehören die Prüfung vorhandener Unterlagen, die örtliche Aufnahme der Anlagen, ausgewählte Funktions- und Betriebsmessungen sowie eine nachvollziehbare Zustandsbewertung. Erfasst werden beispielsweise Anlagenkennzeichen, Baujahr, Leistung, Dimensionen, Regelung, Leitungswege und Schnittstellen. Der genaue Umfang richtet sich nach Sanierungsziel, Zugänglichkeit und gewünschter Planungstiefe.
Ist die TGA-Bestandsaufnahme eine Grundleistung nach HOAI?
Die Grundlagenermittlung nach HOAI umfasst unter anderem das Klären der Aufgabenstellung und eine Ortsbesichtigung. Eine vollständige Bestandsvermessung, umfangreiche Bauteilöffnung, Langzeitmessung oder digitale Modellierung ist damit nicht automatisch abgegolten. Solche Leistungen sollten mit Umfang, Genauigkeit, Anlagengruppen und Übergabeformat gesondert und eindeutig vereinbart werden.
Wie lange sollten Messungen an Bestandsanlagen dauern?
Punktmessungen reichen aus, wenn der Betriebszustand stabil und eindeutig ist. Bei wechselnder Nutzung sind häufig 7 bis 14 Tage mit Intervallen von 1 bis 15 Minuten sinnvoll. Heiz- und Kühllastfälle können saisonale Messungen erfordern. Messdauer und Zeitraum müssen Belegung, Außentemperatur, Wochenenden und typische Anlagenzyklen abbilden.
Wann ist eine Bauteilöffnung bei der Bestandsaufnahme erforderlich?
Eine Öffnung ist sinnvoll, wenn verdeckte Leitungen, Brandschutzabschottungen, Dämmungen oder Anschlusspunkte für die Planung entscheidend und anderweitig nicht verifizierbar sind. Vorher sind Eingriffsort, Wiederherstellung, Schadstoffrisiken und Betriebsunterbrechungen abzustimmen. Ohne Öffnung bleibt der betreffende Bereich als Annahme oder Planungsrisiko ausdrücklich gekennzeichnet.
Passende Planungsleistungen
Wir übernehmen die Fachplanung Sanitär, Heizung und Lüftung für Wohn- und Gewerbeimmobilien: Entwurfsplanung, Ausführungsplanung, Ausschreibung und Objektüberwachung.
Regelwerke zum Thema: HOAI, VDI 6028. Angaben sind fachliche Orientierungswerte und ersetzen keine objektbezogene Planung.